Erinevad hindamised

Kinnisvara hindamisest rääkides mõtlevad erinevad isikud selle all mõnikord väga erinevaid tegevusi. Kinnisvara valdkonnas olijad mõistavad kinnisvara hindamise all üldisel kinnisasja kohta turuväärtuse eksperthinnangu koostamist professionaalse ja atesteeritud kinnisvarahindaja poolt, mille tulemuseks on kirjalik aruanne (eksperthinnang või ekspertarvamus), ja mis valmistatakse vastavalt kindlatele protseduurireeglitele ja standarditele. Kinnisvara valdkonnast kaugemal seisvatele isikutele võib kinnisvara hindamine tähendada igasugust hinnangu andmist kinnisasja erinevatele väärtuse liikidele erinevate isikute poolt, kes ei pruugi olla antud valdkonnaga seotud, ehk igasuguse lähedalt või kaugelt kinnisvara temaatikaga kokkupuutuva isiku poolt millegi ütlemine kinnivara väärtuse kohta. Esimest juhtu võib nimetada ametlikuks, teist mitteametlikuks hindamiseks.

Üldlevinud juhtudel on ametlikku eksperthinnangut tarvis:

• laenutagatise hindamisel;
• vara turuväärtuse kajastamisel ettevõtte finantsaruandluses;
• kohtuvaidluste korral.

Turuväärtuse eksperthinnang

Professionaalsete ja atesteeritud kinnisvara hindajate poolt koostatud eksperthinnangut on üldjuhul tarvis pangast laenu võtmise korral. Kui laenuandja soovib laenu tagada kinnisvaraga, siis soovib ta teada selle kinnisvara turuväärtust, et olla kindel laenatud raha tagatises. Laenuandjatel on kujunenud valik kinnisvara hindajatest, kelle hinnanguid nad aktsepteerivad ja usaldavad. Atesteeritud professionaalsed hindajad töötavad suuremates kinnisvarafirmades ja nende põhitegevuseks on pankade tarvis turuväärtuse eksperthinnangute koostamine.

Hindamise standardid

Hindamise standardid on kasutusel selleks, et kõik hindajad ja hinnangute kasutajad mõistaksid kasutatavaid mõisteid ühtemoodi ja läbiksid ühesuguse hindamistöö protseduuri. Professionaalsed hindajad lähtuvad ainult standarditest.
Eestis on kasutusel Eesti Standardikeskuses (EVS, www.evs.ee) jõustatud järgmised varade hindamise standardid:

• EVS 875-1:2005 – Vara hindamine. Osa 1: Hindamise üldised alused;
• EVS 875-2:2005 – Vara hindamine. Osa 2: Varade liigid;
• EVS 875-3:2005 – Vara hindamine. Osa 3: Väärtuse liigid;
• EVS 875-4:2005 – Vara hindamine. Osa 4: Hindamise head tavad ja hindamistulemuste esitamine;
• EVS 875-6:2006 – Vara hindamine. Osa 6: Hindamine laenamise eesmärgil;
• EVS 875-7:2006 – Vara hindamine. Osa 7: Hinnangu läbivaatus;
• EVS 875-8:2007 – Vara hindamine. Osa 8: Kulumeetod;
• EVS 875-9:2007 – Vara hindamine. Osa 9: Tulumeetod.

Standardites esitatud mõisted

Väärtus (Value) (EVS 875-1):
Majandusteoreetiliselt viitab see ostmiseks saada oleva vara ning selle ostjate ja müüjate vahel eksisteerivale suhtele. Väärtus ei ole fakt vaid hinnang.

Hind (Price) (EVS 875-1):
Vara eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendus. Hind väljendab tehingus oselejate poolt varale antud subjektiivset väärtust.

Turuväärtus (Market Value) (EVS 875-1):
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

Parim kasutus (highest and best use) (EVS 875-1):
Vara kõige tõenäosem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Kutsekoda

Kutsekvalifikatsiooni Sihtasutuses (Kutsekojas, www.kutsekoda.ee) tegeleb kinnisvara hindamisega seotud küsimustega Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu, kes on koostanud kinnisvara hindajate kutsestandardid, kutsestandard on viie tasemeline. Kutsenõukogu on andnud kinnisvara hindaja kutse omistamise õiguse andnud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (EKHÜ, www.ekhy.ee).

Hindmismeetodid

Elukondliku kinnisvara turuväärtuse leidmisel on põhiliseks ja enimkasutatavaks hindamismeetodiks on võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel.

Ärikinnisvara turuväärtuse hindamisel kasutatakse peamiselt tulude otsese kapitaliseerimise meetodit (Capitalised Earnings)(EVS 875-1).